Quel avenir pour l’immobilier d’entreprise suite au Covid-19 ?
La crise du COVID-19 a induit de nombreux changements dans la forme prise par le travail tertiaire, en entreprises ou collectivités. Parmi un échantillon de réponse d’entreprises, seulement 23% avaient des salariés pratiquant le télétravail régulièrement. Ce chiffre a augmenté suite au confinement avec plus de 68% s’engageant pour la généralisation du télétravail certains jours de la semaine[1]. De plus, « au premier trimestre 2020, le marché immobilier tertiaire a comptabilisé 40% de transactions en moins qu’un an auparavant »[2]. Avec le retour sur site de nombreux salariés qui avaient pu exécuter leurs tâches et missions en télétravail, la question se pose alors du modèle des bureaux tertiaires et des temps de trajets des collaborateurs, notamment en transports en commun. Certaines entreprises se sont alors penchées sur ces problématiques afin de repenser l’activité de bureau, pour l’adapter aux exigences sanitaires actuelles et futures potentielles.
Des projets immobiliers en rupture avec les modèles de bureau classiques
Des projets immobiliers en rupture avec les espaces clos de bureaux ont commencés à voir le jour. A la Défense (Paris, France) notamment, l’entreprise Total s’est lancée dans le projet d’une tour dénommée The Link, où sera situé son prochain siège social. Face aux immeubles de grande hauteur, où le seul moyen de déplacement est par ascenseur, où les fenêtres ne peuvent pas être ouvertes et où l’aération se fait par ventilation, The Link propose des bureaux ouverts à des espaces naturels. En effet, pour contrer les contraintes immobilières mises en lumière par la COVID-19, la tour proposera 2 800 m2 d’espaces extérieurs, avec la possibilité d’ouvrir les fenêtres des bureaux, et ainsi permettre une aération naturelle et de freiner la propagation de bactéries. Le projet prévoit qu’aucun collaborateur ne soit à plus de 30 secondes à pied d’un jardin suspendu[3].
Une rupture avec l’organisation traditionnelle du travail tertiaire en bureaux fixes est aussi en réflexion. Si le travail gagne à être maintenu sur le site des entreprises sur certains horaires, pour assurer le lien entre les collaborateurs et la cohérence des missions exécutées, il reste intéressant de maintenir le télétravail sur un nombre de jours hebdomadaires donnés[4]. En effet, l’immobilier d’entreprises futur se questionne sur la quantité de bureaux à fournir sur site, dans l’optique où le télétravail généralisé serait maintenu sur le long terme. C’est le cas de l’entreprise Fujitsu (Japon), qui s’est engagée à réduire la surface de ses bureaux de moitié d’ici 3 ans. Le télétravail est fortement maintenu dans l’entreprise, dont seulement 25% des bureaux disponibles sont actuellement occupés de manière journalière par des collaborateurs. Au lieu de dédier un bureau fixe pour chaque collaborateur, l’entreprise compte à terme proposer des bureaux flexibles, ouvert à chacun, où il est possible de s’installer de manière temporaire pour y réaliser une tâche précise[5]. Ceci porte le nom du « flex-office » ou du « desk sharing », en opposition à l’ « activity based office », où les bureaux seraient partagés en fonction des jours ouvrés sur site de chaque collaborateur, et non plus attitrés à chacun6.
L’objectif est ainsi de trouver un juste milieu entre les bureaux cloisonnés traditionnels et les openspaces qui n’ont pas été les alliés de la lutte contre la pandémie. La tendance est à un fort maintien du télétravail, couplé au développement de bureaux moins denses et un immobilier plus vert[6]. La progression d’espaces de coworking, réduisant les temps de trajet des collaborateurs et maintenant le télétravail, semble également être une alternative encourageante pour pallier aux désagréments des mobilités domicile-travail et des flux internes à l’entreprise, en situation de crise sanitaire.
Des pistes de solutions proposées par EM Services
Afin de tendre vers ce fonctionnement de bureau vigilant des gestes barrières et des distances sociales, il est important de proposer une alternative attractive pour les collaborateurs. En effet, le télétravail maintenu à domicile n’est pas profitable pour tous les salariés ; il dépend de leurs possibilités de se créer un espace de travail qualitatif (conditions de travail, bureau, connexion, silence, etc.). Il est donc nécessaire, pour le bien-être de chacun en entreprise, d’être attentif aux conditions de travail hors site proposées aux salariés. Par exemple, permettre un accès à des espaces de coworking pensés comme le projet de la tour The Link à la Défense, favorisant ainsi le télétravail, la réduction des distances parcourues par chacun plusieurs jours de la semaine, et des conditions hygiénique et sereines en espaces dédiés au travail, serait une solution possible.
EM Services propose avec son outil numérique Optiway[7], à destination des responsables immobiliers et des ressources humaines :
- d’évaluer le potentiel de report d’une partie des effectifs vers des tiers lieux,
- d’évaluer le nombre de salariés susceptibles de se déplacer à pieds ou à vélo,
- de mesurer l’impact de l’instauration d’une politique de télétravail plusieurs jours par semaine sur plusieurs indicateurs (temps de trajets gagnés, coûts économiques, rejets de GES).
Grâce à cet outil, il est possible de géolocaliser les collaborateurs et étudier leurs temps de trajets, ainsi que la qualité de ceux-ci (nombre de correspondances, émissions en gaz à effet de serre, etc.) et déterminer les meilleurs scénarios d’affectations en cas d’évolution des locaux de l’entreprise et de leur implantation.
EM Services peut accompagner au changement les entreprises
qui souhaitent s’adapter et faire évoluer leur stratégie immobilière (réduction
des effectifs de bureaux, modification des conditions de travail pour les
espaces maintenus sur site), et qui souhaitent concilier une réduction des
mobilités quotidiennes (déplacements domicile-travail) qui, au-delà de sa
dimension écologique considérable, permet également un plus grand respect des
gestes barrières.
[1] JLL, Bureau post COVID-19 : quel après pour les entreprises et les investisseurs ? URL : https://www.jll.fr/fr/etudes-recherche/recherche/bureau-post-covid-19-quel-apres-pour-entreprises-et-investisseurs-immobiliers
[2] Le Point, Immobilier : « Le COVID-19 va doper le télétravail des entreprises ». URL : https://www.lepoint.fr/immobilier/immobilier-le-covid-19-va-doper-le-teletravail-des-entreprises-23-05-2020-2376657_31.php#
[3] Challenges, Télétravail, flex-office : la vérité sur la nouvelle vie de la Défense. URL : https://www.challenges.fr/entreprise/vie-de-bureau/teletravail-flex-office-la-verite-sur-la-nouvelle-vie-de-la-defense_716457
[4] Le Point, Immobilier : « Le COVID-19 va doper le télétravail des entreprises ».
[5] Les Echos, Japon. Après le Covid-19, Fujitsu se débarrasse de la moitié de ses bureaux. URL : https://www.lesechos.fr/monde/asie-pacifique/apres-le-covid-19-fujitsu-se-debarasse-de-la-moitie-de-ses-bureaux-1221464
6 Courrier Cadres, Déconfinement : 60% des entreprises envisagent de passer au non bureau fixe. URL : http://courriercadres.com/entreprise/vie-au-travail/deconfinement-60-des-entreprises-envisagent-de-passer-au-sans-bureau-fixe-09072020
[6] Le Moniteur, Quel avenir pour l’immobilier de bureau post COVID-19 ? URL : https://www.lemoniteur.fr/article/quel-avenir-pour-l-immobilier-de-bureau-post-covid-19.2093531
[7] EM Services, Optiway. URL : https://www.em-services.fr/notre-offre/entreprises/optiway/